Inmuebles con potencial de valorización y alquileres en niveles récord, las oportunidades que ve Edisur

La desarrollista identifica una brecha entre el aumento de los costos y el valor de las propiedades, mientras aparecen nuevas alternativas de crédito y financiación. El crecimiento de Manantiales y la elección del producto, el momento y el entorno completan las variables que considera claves para invertir.

El mercado inmobiliario atraviesa un escenario de contrastes. Los costos de construcción medidos en dólares crecieron con fuerza durante los últimos años, pero esa suba todavía no se trasladó en igual proporción al precio de las propiedades. Al mismo tiempo, la rentabilidad de los alquileres se recuperó y comenzaron a aparecer nuevas herramientas de financiación.

Para Edisur, esa combinación abre oportunidades que requieren mirar más allá de la coyuntura y analizar tres variables antes de tomar una decisión: qué comprar, cuándo hacerlo y con quién. 

El roadmap presentado por la desarrollista pone el foco en el macroentorno y la demanda del producto, el momento del ciclo del proyecto y la experiencia y solidez de quien está detrás del emprendimiento.

“Estamos en un contexto económico complejo; sin embargo, empezamos a ver algunas señales y cuestiones positivas en nuestro sector”, planteó Gonzalo Parga, director de Grupo Edisur, durante un Match de Negocios con inversores.

Precios que todavía tienen margen para recuperarse

Uno de los principales argumentos de la compañía está en la evolución de los valores. Parga explica que el incremento de los costos en dólares redujo los márgenes de los desarrolladores, pero que los precios de venta no acompañaron ese movimiento en la misma magnitud.

Según la visión de Edisur, los valores inmobiliarios se encuentran todavía por debajo del nivel que deberían alcanzar en el contexto actual. El directivo advierte, sin embargo, que el ajuste no necesariamente será inmediato, porque todavía conviven en el mercado propiedades desarrolladas con estructuras de costos anteriores y una oferta que debe terminar de absorberse.

Para Luis Branda, gerente comercial de Grupo Edisur, allí aparece una de las variables que debe analizar quien busca invertir: el momento de entrada. “Hay gente a la que le fue muy bien comprando lotes en una instancia en pozo, porque se juntó ahí el ciclo de vida de nuestro producto y nuestro macroentorno con situaciones macro que favorecieron eso”, explicó.

La empresa sintetiza esa lógica a través del ciclo de vida de un desarrollo: una entrada temprana, durante la preventa y el planeamiento, puede permitir capturar una mayor parte de la apreciación del capital a medida que el proyecto avanza hacia su construcción y consolidación.

La renta volvió a ganar terreno

La otra variable es el rendimiento de los inmuebles terminados. Según datos de Edisur, la rentabilidad de los alquileres anualizada del mercado se recuperó hasta ubicarse en torno al 6,3%, luego de haber descendido hasta el 1,57% en otro momento del período analizado.

“La recuperación ha sido muy importante: creció el alquiler, se liberó el mercado y también ocurrió que los precios de los inmuebles no aumentaron como otros precios relativos de la economía”, señaló Branda.

El ejecutivo considera que la rentabilidad podría moderarse si se produce una recuperación del valor de las propiedades, más que por una caída de los alquileres. 

Dentro de la cartera presentada por Edisur, la matriz de oportunidades muestra diferentes alternativas residenciales y corporativas con rendimientos proyectados superiores al 6%, según cada producto.

Esa diversidad permite mirar la inversión desde objetivos diferentes: renta, revalorización o una combinación de ambas.

El macroentorno también define el valor

Para Branda, analizar “el inmueble en Córdoba” como una categoría única puede llevar a conclusiones incompletas. La evolución de cada zona y de su infraestructura puede modificar sustancialmente el desempeño de una inversión.

Como ejemplo, destacó la transformación experimentada por el suroeste de la ciudad y particularmente por Manantiales, donde estima que actualmente viven unas 40 mil personas.

“Se transformó todo un sector de la ciudad en un lugar donde no había nada en el término de 20 años”, resumió. El proceso continúa especialmente en Manantiales II, que hace seis años tenía gran parte de sus loteos comercializados pero todavía muy pocas viviendas construidas.

Para Edisur, esa evolución representa una diferencia frente a sectores completamente consolidados: todavía existe margen para incorporar nuevos usos y servicios que agreguen valor al entorno.

“En Manantiales el contexto está en una parte dado y en otra todavía está con posibilidades de seguir creando”, explicó Parga. La estrategia apunta a profundizar la mixtura entre viviendas, comercios, oficinas, gastronomía y servicios.

Dentro de esa planificación aparecen proyectos que pueden incrementar el movimiento cotidiano de la zona. Parga mencionó el avance del Sanatorio Allende, y también que trabajan sobre propuestas de mayor escala sobre Av. Circunvalación, con locales comerciales y edificios corporativos. Otro de los próximos pasos será el lanzamiento de una urbanización con terrenos residenciales entre 250 y 360 metros cuadrados.

El crédito empieza a volver al mapa

El financiamiento es otro de los factores que podría modificar la dinámica del mercado. Edisur identifica tres herramientas que comienzan a convivir: crédito hipotecario, créditos personales bancarios y financiación propia de la desarrollista.

Parga explicó que distintas entidades comenzaron a acercarse a la empresa para trabajar alternativas y la desarrollista analiza incluso herramientas destinadas a financiar propiedades en pozo, un mecanismo que considera especialmente relevante para dinamizar la actividad.

La compañía también desarrolló esquemas propios. Entre las alternativas presentadas aparecen lotes con una entrega inicial del 35% y hasta 36 cuotas.

En paralelo, algunos productos terminados ya permiten aplicar al crédito hipotecario. Flats del Parque, por ejemplo, fue presentado como apto para esta herramienta, con entrega inmediata.

Producto, momento y respaldo

En un escenario económico todavía complejo, la lectura de Edisur no pasa por asumir que cualquier propiedad representa automáticamente una oportunidad.

“Producto mata contexto”, sintetizó Branda. Para el ejecutivo, aún en períodos adversos pueden aparecer buenos negocios cuando el desarrollo responde a una necesidad real, se diferencia, está correctamente planificado y se elige adecuadamente el momento de entrada.

Parga comparte una mirada optimista sobre lo que puede ocurrir con la actividad y considera que la construcción y el desarrollo inmobiliario tienen capacidad para reaccionar rápidamente ante una recuperación económica.