Edisur News
Prensa  ·  2019-11-26 00:00:00

Los barrios privados apuestan al peso

Qu茅 perspectivas observan los desarrolladores para el segmento de barrios cerrados y condominios. C贸mo incide la baja de costos en d贸lares como aliento a la construcci贸n. 驴Cobran impulso los proyectos financiados en pesos desde el pozo?

El desarrollo, la construcci贸n y la comercializaci贸n de barrios cerrados y condominios presenta un panorama similar al del resto del mercado inmobiliario: crecimiento en el stock de propiedades en oferta y bajo nivel de ventas. La actividad en este segmento contin煤a ralentizada, si bien hay expectativas de que -de estabilizarse la econom铆a- se reactive el sector de la mano de los proyectos en pozo o emprendimientos en desarrollo que ofrezcan planes de pago financiados en pesos. La mayor demanda y proyecci贸n de crecimiento se ve en barrios cerrados con lotes de peque帽a o mediana superficie, bajas expensas y departamentos en condominio.

Horacio Benvenuto, gerente general de la inmobiliaria Izrastzoff, aporta su mirada sobre la actualidad de este mercado: "La venta de terrenos de bajo costo tiene m谩s salida porque no incide tanto en el valor final de la vivienda.

Tanto los usuarios finales como los constructores aprovechan el bajo costo en d贸lares del valor de la construcci贸n. En los terrenos de los barrios m谩s caros, al ser el valor del terreno igual o mayor que el valor de la obra, hay menos dinamismo".

Esta inmobiliaria comercializa actualmente The Kiri, un condominio ubicado en el acceso del barrio Puerto Escondido, en Nordelta, Tigre. El primero de ellos tiene las losas terminadas y se entrega a mediados de 2020; el segundo est谩 por comenzar la primera losa y se podr谩 disponer de las unidades a fines del mismo a帽o. El complejo contar谩 con servicios, solarium, SUM, parrilla, pileta y seguridad.

Patricio Lanusse, director de Relaciones Institucionales de la desarrolladora Eidico, se帽ala: "En este momento de incertidumbre, los desarrollos inmobiliarios y desde el pozo son -m谩s que nunca- un resguardo de valor para los ahorros en pesos. Trabajamos en general con proyectos cuyos aportes son en pesos y ahora pensamos reforzar dicho esquema.

Incluso estamos evaluando que el anticipo de los proyectos, que en general se paga en d贸lares y ronda el 30%, sea tambi茅n en pesos, para darle a nuestros clientes la posibilidad de aplicar sus ahorros en pesos a una inversi贸n inmobiliaria".

Lanusse aclara que barrios cerrados y condominios "son dos mercados distintos. Por lo general, la gente que tiene ahorros en d贸lares busca un terreno accesible para poder construir encima y quien puede o necesita financiaci贸n busca un producto llave en mano a pagar en cuotas". La unidad de negocios de Vivienda de Eidico trabaja en el desarrollo de town houses (departamentos y d煤plex) llave en mano, con financiaci贸n promedio de dos a帽os en pesos, ajustables por CAC. Tambi茅n venden lotes de 600 m2 en promedio a un precio que parte de $ 550.000, en el barrio San Sebasti谩n de Pilar.

Fernando Pozzi, socio gerente de la inmobiliaria Pozzi, de la zona de Pacheco y alrededores, confirma que los propietarios de lotes est谩n aprovechando la baja de costos en d贸lares para construir: "Con solo recorrer los barrios vemos todos los meses que comienzan obras nuevas as铆 que es evidente que para construir es un buen momento. El costo de obra medido en d贸lares ha bajado y esto lo hace atractivo, dejando al mercado del usado muy relegado y a la espera de un sinceramiento en los precios de entre 20 y 30% como para que sea competitivo en relaci贸n a las obras nuevas".

"En este momento de incertidumbre, los desarrollos desde el pozo son un resguardo de valor para los pesos".

"La venta de terrenos de bajo costo tiene m谩s salida porque no incide tanto en el costo de la vivienda".

El ladrillo como opci贸n frente al cepo cambiario

"La compra en pozo ser谩 una buena opci贸n para quien disponga sobrante de pesos. El desarrollador puede vender metros a construir y financiar as铆 parte del edificio mientras que los compradores adquieren un departamento a futuro pagando en pesos actualizados por el 铆ndice CAC, capitalizando su valor para luego obtener una rentabilidad", analiza el broker Fernando Pozzi.

Por su parte, T谩mara Alarc贸n, de Mazzei Propiedades, agrega: "Cuando se vende un loteo encuetas y pesos es m谩s aceptado por el p煤blico ya que pueden hacer sus previsiones porque no tienen variabilidad cambiaria.

Si bien el mercado inmobiliario sigue pensando en d贸lares, esto sirve cuando est谩 estable en su cotizaci贸n". Y agrega: "Sabemos de algunos desarrollos que est谩n avanzando muy lentamente o a la espera de una mejora en el mercado, ya que precisan de las ventas para continuar con las obras".

Horacio Benvenuto, de Izrastzoff, afirma que "pr谩cticamente no hay lanzamientos de barrios cerrados medianos o grandes en los 煤ltimos tiempos en la zona norte del Gran Buenos Aires. Hay escasa tierra y con costos elevados.

Son muy pocas las excepciones -como Nordelta y Puertos- que siguen lanzando, aunque con menor ritmo y con proyectos ya consolidados. Lo que s铆 hay son condominios donde el valor de la tierra incide menos y aprovechan el bajo costo de construcci贸n en d贸lares en comparaci贸n con el promedio de los 煤ltimos 10 a帽os". El ejecutivo concluye que "lo m谩s interesante aparece en los proyectos en pozo, donde los desarrolladores ampliaron la proporci贸n de pago en pesos.

Es muy probable que el segmento a pagar en cuotas se convierta en una opci贸n de refugio de valor para quienes generan pesos pero no pueden comprar d贸lares".

La firma comercializa propiedades en tres barrios ya consolidados de la zona: Barrancas de San Jos茅, donde los precios de las casas en venta comienzan en u$s 280.000; Barrancas de Santa Mar铆a, con casas a partir de u$s 250.000; y el condominio del barrio Talar Chico, con precios a partir de u$s 330.000.

En Zona Norte, a 600 metros de la bajada del Km 46 del ramal Pilar de la Panamericana, avanza Pueblo Caama帽o, proyecto de usos mixtos que se nutre del movimiento de los clubes y barrios cerrados de los alrededores. "Los habitantes de los barrios cerrados de la zona son clientes permanentes de nuestro proyecto porque tenemos un centro comercial que ya est谩 inaugurado en un 50%", apunta Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium Capital, la desarrolladora del emprendimiento.

Pueblo Caama帽o comprende departamentos aptos profesional, locales (60 ya en operaci贸n) y oficinas que se construyen dentro de un predio abierto de 3,3 hect谩reas. El masterplan contempla la construcci贸n de cuatro edificios con basamento comercial, amenities y cocheras cubiertas.

El primero -Residencias del Este- comprende dos pisos con 52 departamentos apto profesional en total y 28 locales en planta baja: est谩 todo vendido y entregado, con alrededor de un 80% de ocupaci贸n. El segundo -icono Sur- consta de 38 departamentos apto profesional, 10 oficinas y 28 locales'. La tercera etapa, que se prev茅 lanzarla hacia el tercer o cuarto trimestre de 2020, "est谩 siendo repensada y se har谩 probablemente solo una tira de locales comerciales en planta baja para no producir una sensaci贸n de encajonamiento del proyecto", aclara el directivo.

Los precios de venta de las unidades residenciales parten de u$s 1.900 por metro cuadrado, las oficinas desde u$s1.600/m2 y los locales desde u$s2.600/m2.

Hacia el Sur

Flavia Santill谩n, gerente de Marketing de Grupo Har谩s del Sur, que cuenta con cinco countries entre el km 69 al 73 de la ruta 2, afirma que "el nivel de consulta es regular tanto para lotes como para condominios.

Depende fundamentalmente del proyecto, si es de inversi贸n o familiar. En este 煤ltimo caso generalmente buscan un lote".

En tanto, T谩mara Alarc贸n, responsable comercial de Mazzei Propiedades, con influencia en la zona de Canning, Ezeiza y San Vicente, cuenta su experiencia: "En el contexto econ贸mico actual, los countries o barrios privados est谩n en un momento de ventas semiparalizado.

Lo que tenemos son nuevos loteos abiertos, como Gaviotas de Canning, Moradas de M谩ximo y Pedregales de San Vicente. Este tipo de proyectos es la tendencia actual: lotes no muy grandes (con bajo mantenimiento) y, si tiene expensas porque es cerrado, que solo sea por la seguridad. Dada la situaci贸n del d贸lar, la mayor铆a de los desarrollos optaron por poner los precios en pesos y -a煤n m谩s- anticipo y cuotas en la misma moneda".

Pedregales de San Vicente apunta a compradores que buscan alcanzar su primera vivienda en un espacio verde, con seguridad, monitoreo y un paseo de compras. Es un barrio cerrado de 657 lotes, cada uno de 360 a 70O m2 de superficie.

La planificaci贸n est谩 dividida en cuatro etapas, donde la primera -compuesta de 120 lotes- est谩 toda vendida y cuenta con 20 casas ya construidas; en febrero de 2020 se comienza a entregar la segunda etapa, que posee 100 lotes y el 40% est谩 vendido. El precio de pago al contado de los lotes es de $ 570.000 aproximadamente y se pueden abonar 50% adelantado y el resto en hasta 48 cuotas fijas en pesos.

A su vez, en el Km 10 de la ruta 52 en Canning avanza Las Gaviotas, barrio abierto con 574 lotes en 30 hect谩reas, sin expensas. Este proyecto, lanzado en junio de 2019, ya cuenta con 100 terrenos vendidos y el mes que viene se entregar谩 la primera etapa. En promedio los lotes son de 300 m2 como m铆nimo y rondan los $579.000, pagable 35% adelantado y el resto en hasta 24 cuotas fijas de alrededor de $25.000 cada una.

Proyecciones

Desde C贸rdoba, Horacio Parga, socio de GRUPO EDISUR, tambi茅n suma su mirada del mercado actual y futuro: "Hubo una oferta importante de barrios privados en los 煤ltimos a帽os lo que gener贸 una pausa en el desarrollo de nuevos countries.

Pero, los condominios tienen una demanda interesante y van generando nuevas ofertas. El sector de desarrollos cordob茅s no suele ir parejo con el del Gran Buenos Aires, fundamentalmente porque en el Interior no hay una dolarizaci贸n autom谩tica de los precios sino que est谩n en pesos".

En funci贸n de la coyuntura actual, Parga ve "una oportunidad hist贸rica" para los desarrolladores que mantienen los precios en pesos. "Esto nos permiti贸 que tengamos un movimiento interesante en ventas. Los 煤ltimos tres meses fueron muy buenos, logramos duplicar el valor de ventas con respecto al del primer semestre.

En este sentido, tambi茅n la financiaci贸n propia juega un rol clave ya que los cr茅ditos hipotecarios nunca terminaron de despegar. Despu茅s de las PASO se revitaliz贸 mucho el mercado debido a que en d贸lares era m谩s conveniente comprar y tambi茅n como una v铆a de refugio de valor. Este a帽o, el mercado registr贸 una tendencia m谩s centrada en la figura del inversor", detalla el empresario.

Desde hace varios a帽os este grupo desarrolla Manantiales, megaemprendimiento de 1.100 hect谩reas en la zona sur de la ciudad de C贸rdoba, que tiene m谩s de 30 barrios terminados y en ejecuci贸n con distinto grado de avance. All铆 avanzaron con la construcci贸n de edificios, casas y housing, locales comerciales, casonas, countries y lotes.

En tanto, Eidico trabaja para avanzar durante 2020 en cuatro proyectos en Buenos Aires (zonas Norte y Sur del GBA), un proyecto de vivienda de lotes con casas con dise帽os tipo town houses y tambi茅n dos proyectos de desarrollos urbanos integrales mixtos con viviendas y servicios complementarios como locales comerciales, centros de salud y educativos. Adem谩s, la compa帽铆a eval煤a lanzar proyectos de loteos en Pergamino y la Patagonia as铆 como volver a desarrollar en Salta.

Por su parte, Santill谩n sostiene: "Las perspectivas para el a帽o pr贸ximo son razonablemente optimistas, especialmente a partir del segundo semestre.

Si bien tenemos presente las dificultades que enfrentar谩 el mercado en general -incluso m谩s marcadas que en la actualidad- en nuestro sector en particular imaginamos que continuar谩 la demanda, aunque modesta pero sostenida, tal como fue este a帽o. Pueden cobrar impulso los proyectos habilitando la posibilidad de cr茅ditos para la compra de viviendas".

El sector deposita las esperanzas en crecer de la mano de la preven铆a de lotes y unidades en condominios desde el pozo lo cual le permitir谩 captar m谩s clientes y solventar el proceso de construcci贸n de los emprendimientos.

Casas llave en mano y construcci贸n en seco, tendencias en alza Ayres de Pilar, uno de los barrios consolidados en el corredor norte.

"Actualmente, cuando una familia decide comprar (un inmueble) tiene una variedad de opciones: lote solo, lote con construcci贸n llave en mano o compra del lote con la opci贸n de construir a futuro. La gente suele elegir seg煤n el bolsillo y la comodidad de que le entreguen todo listo para ir a vivir", describe T谩mara Alarc贸n, responsable comercial de Mazzei Propiedades.

Con la constructora que esta inmobiliaria posee ofrecen opciones de viviendas construidas con sistema en seco o tradicional mientras que el dise帽o lo definen generalmente en conjunto con la familia. "Se establecen lineamientos generales de metros cuadrados, cantidad de ambientes, distribuci贸n y estilos. Luego se firma una locaci贸n de obra en donde se dejan preestablecidos los materiales y tipo de terminaciones y los plazos de la construcci贸n", detalla Alarc贸n.

Seg煤n cuenta, la casa tipo que les suelen pedir consta de tres dormitorios, living comedor, cocina, ba帽o, galer铆a, parrilla y piscina. En cuanto a las dimensiones, en los barrios cerrados con reglamento tienen un metraje m铆nimo que suele ser 120 m2 en adelante y, en lotes abiertos, si bien depende del metraje del lote adquirido, suelen ser un poco m谩s peque帽os.

En relaci贸n a los precios, var铆an seg煤n el tipo de construcci贸n: u$s 750 por metro cuadrado para las viviendas hechas en construcci贸n en seco y u$s 1.000/m2 para aquellos que prefieren la modalidad tradicional. En ambos casos, la vivienda se puede pagar a medida que la obra avanza.

Alarc贸n cita un ejemplo en el barrio Pedregales de San Vicente: con u$s 51.000 se puede comprar all铆 un lote de 360 m2 con una casa de 50 m2 llave en mano. Tambi茅n construyen casas en el barrio abierto Las Gaviotas, de Canning.

En tanto, desde hace varios a帽os que Eidico propone soluciones de vivienda construidas mediante encofrado de aluminio que ya aplicaron en los emprendimientos Casas de Santa Ana (212 unidades) y Casas de San Patricio (154 viviendas) en Tigre; Altos del Encuentro (88 casas) en Pacheco; Miradores del Beagle (edificio de 76 unidades) en Ushuaia y Altos del Este en Pilar. "Es un sistema por medio del cual se materializa una vivienda (muros, losas y vigas) en hormig贸n mediante la utilizaci贸n de un molde manoportante de aluminio, fabricado a medida seg煤n la arquitectura del proyecto. Este sistema permite materializar las viviendas con un ritmo de construcci贸n semejante a un proceso industrial. Las unidades van surgiendo en serie a medida que nos movemos con el molde, en vertical para edificios en altura o en horizontal para un barrio de casas", explica Patricio Lanusse, director de Relaciones Institucionales de la desarrolladora.

- Una casa con construcci贸n en seco cotiza a u$s 750 el m2 y a u$s 1000 con modalidad tradicional.

- Las viviendas levantadas con moldes y encofrado de aluminio vinieron para quedarse, destacan.

"El tipo de desarrollos- barrios con viviendas que se repiten- permite amortizar el uso de los moldes (el precio de un molde se estima en un valor de 200 d贸lares por metro cuadrado de contacto, es decir por metro cuadrado de pared y de losa), disminuye notablemente los tiempos de construcci贸n y el desperdicio en obra. Creemos que esta es una tendencia de construcci贸n que lleg贸 para quedarse", agrega.

Flavia Santill谩n, gerente de Marketing de Grupo Har谩s del Sur, cuenta que en su caso -como desarrolladores- tener una constructora propia les permite brindar el servicio de construcci贸n llave en mano "con proyectos totalmente personalizados". Se ocupan del anteproyecto, el estudio de suelo, la realizaci贸n de planos, compra de materiales, la direcci贸n y la ejecuci贸n de la obra. "Esta propuesta tiene muy buena recepci贸n ya que el propietario sabe que no deber谩 afrontar las contingencias que presenta toda tipo de obra.

Ofrecemos construcci贸n tradicional y se paga un anticipo del 50% y el resto se financia hasta en 18 cuotas", informa la ejecutiva.

Desde C贸rdoba, GRUPO EDISUR tambi茅n incursiona en soluciones habitacionales integrales.

Comenzaron a impulsar el formato de casas llave en mano, tanto en proyectos propios como para terceros. En el primer caso, ya desarrollaron cuatro proyectos de casas y locales, todos ubicados en su megaemprendimiento Manantiales, y que implican m谩s de 370 unidades. En cuanto a proyectos de otros propietarios, en 2017 abrieron su propia f谩brica de casas (Steelplex) y crearon una unidad de negocios en la que emplean el sistema de construcci贸n en seco steel frame.

"De este modo, podemos dar respuesta a quienes nos traen su proyecto dado que cortamos las piezas de acero galvanizado a medida", explica Horacio Parga, socio de este grupo empresario.

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